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              小捷探盤

              保利葉之林:純大戶型、雙入戶獨立玄關

              http://www.kand.com.cn 探盤時間:2012-10-09 分享到:
              摘要:上大板塊,很長一段時間都是由錦秋花園和經緯城市綠洲兩個超級大盤“壟斷”,如今該板塊即將上市一個相對小型的樓盤——保利葉之林,從定位到規劃和產品都可謂不走尋常路。
              在售樓處,記者遇到一位購房者小楊,他以“從來沒有看過這么好的房子”來評價這個樓盤。記者看過之后卻覺得產品是不錯,但也不是沒有缺點,那我們跟隨小楊的視角一起去看看吧!

              獨立電梯玄關?搞清楚細節再說

              小楊最喜歡的地方就是其大戶型的雙開門獨立玄關設計。6棟10-14層的小高層全部一梯兩戶設計,除了103平方米的小戶型,125平方米以上的B、C、D戶型都是對開門電梯。電梯到一個樓層,兩家業主從不同的方向出入,互不妨礙。電梯與入戶門之間的空間是附送,相當于是把業主的入戶玄關向外擴展,且是每戶獨用,所以雖然樓盤本身是一梯兩戶的設計,卻能達到一梯一戶的居住感受。這部分面積在增加住戶的尊貴感和私密性之外,還非常實用——手推車或自行車不用推到室內了。不過記者觀察下來覺得,一梯兩戶要想真正做到互不干擾不是件容易的事,一個問題就將小楊覺得無比好的這個電梯橫住了。

              “如果一層樓上的兩戶人家同時在樓下按了電梯,那電梯停下來怎么開門,是按照先后順序還是同時開?同時開不就沒有所謂的私密性了嗎?”

              據了解,一期電梯品牌為日立,容量1.0T,運行速度為1.5米每秒,轎廂尺寸為1.4米*1.6米。事后記者又向另一個之前接觸過的售樓人員聯系,他說沒有接到過會做電梯隔斷的相關說法,“兩邊同時開門并不影響大家隱私啊,畢竟還是鄰居嘛!”看來在廣大購房者對雙開門電梯歡呼雀躍的同時,還有必要搞清相關的細節問題呢。

              前后雙入戶門

              雙入戶門最早出現是在一些定位非常高端的市中心豪宅里面。設計者對設計雙入戶門的說法是主人從主入戶門進,保姆從附入戶門進,以體現身份的尊貴感。這樣的說法在經過一段時間的流傳后,被演變成“住在這里的企業主如果遇到討債或入室搶劫的可以從附入戶門逃走。”

              在保利葉之林,雙入戶門沒有被解釋的那么玄乎,在廚房的北面增加了一個疏散平臺,疏散平臺連外面的安全樓梯,由于是樓梯而非電梯,所以很明顯要實現的不是快速逃走這個功,而是在大火或地震等自然災害發生時提供另外一條逃生路線,除此之外還有一些送面積提高使用面積的意圖。據售樓人員介紹,疏散平臺這部分空間是附送的,每戶可以獨立使用,這樣一來,疏散平臺除了有緊急逃生的安全功能外,實用性功能也兼具了,廚房的雜物有地方可放了。

              純大戶型社區

              記者從事房地產工作多年,一個小區將自己的戶型設置為最小三房(100平方米)起,還真是不多見。將小戶型擋在在門外,也就意味著將大部分首次置業的剛需置業者擋在了門外,這么鮮明的排他性無疑是大膽且值得很多開發商借鑒的。

              在跟該樓盤策劃人員溝通過程中,她闡述說“保利地產在寶山成功打造了保利葉上海、保利葉語兩大“葉系列”公園地產,有了前期的經驗,對市場的把握就更加精確,加上北面的大場公園規劃,就對打造“葉系列”的升級產品更加有信心。小區定位是中高端,既然是要做中高端,我們就想做的純粹一點,純粹首先從人群開始,我們樓盤的純大戶型設計就是要加大改善性人群的針對性。”

              其實將一個社區的房型全部設置成三房或四房,是很奢侈的。大部分的樓盤從五六十到一百多的戶型都有,因為一個層面經大戶型分割后剩下的面積,通常不被浪費地拿來做小戶型。在保利葉之林,住宅以三房兩廳和四房兩廳為主,主要產品面積段為約100—147平方米。按照預計24000元/平方米,總價250萬左右起的價格,毫無疑問地將樓盤的客戶群鎖定在了中高收入者。

              保利葉之林即將開盤的三棟樓,房型分別有103平方米、125平方米三房和146、147平方米四房。這四種基本戶型會從一期延續至三期。103平方米的戶型在整個一期就只有一棟,位于最南邊靠近葑潤華庭的角落上,中規中矩的小三房設計,兩個臥室朝北,主臥和客廳朝南的南北通透。

              建筑風格:現代與古典融合

              在初做房產這行時,記者很喜歡從一個樓盤的外立面來判斷它的品質好壞,說的通俗點就是有的房子從外面一看就是高檔社區,有的房子一眼就知道是“類動遷”的標準。確實,一個樓盤的外立面就像是一件衣服,能體現出內在的品味和檔次,直到現在我仍然喜歡從外立面來給出一個樓盤的初步印象。

              保利葉之林住宅的現代風格體現出中產階級豪華而不奢華,雅致溫馨的特點。淺米色墻身,配深色大挑檐平屋頂。立面體塊清晰,簡潔大氣。柱頭、腰線、窗套等細部運用簡化的中國古典元素,精雕細琢,彰顯建筑的精致與品位。側面山墻處還局部運用一些線腳,增強了一些自然氣息,以最大限度地融入周圍環境。這種建筑風格去除了新古典主義相對繁復的裝飾,從而降低建筑造價,便于施工,同時又不失內斂高貴的氣質。

              景觀、會所,與定位稍稍不符

              本案的園藝設計單位棕櫚園林工程有限公司,曾經給幾個星河灣項目設計過景觀。在保利葉之林,園林綠化與道路、河道、公建等諸多要素緊密聯系。通過三條水系的天然景觀以及貫通項目1-2期的300米綠軸,形成一條長的景觀帶。構成由河道綠化沿共享綠化向組團中心,生長延伸的體系結構。但很遺憾的是,作為一個定位中高端的樓盤,社區內部沒有中心景觀供業主休息玩耍,這大概是受容積率2.0,綠地率36%的限制。

              同樣遺憾的是,預計最低240萬起的社區卻沒有一個供業主休閑的會所,對照羅店的美蘭湖中華園鉑境,主打100多萬的剛需盤卻有6000多平方米的會所來講,這絕對算是一個敗筆。

              公園之于葉之林

              保利葉之林最開始見諸各大報端是以公園地產的名義。在上海,不少樓盤憑借毗鄰公園的區位利好,其“身價”尤為顯赫,知名體育公園旁的住宅自不用說。根據規劃,保利葉之林的北面一路之隔將建設一座大型休閑公園,規模約33萬平方米,建成以后將是外環以內最大的體育公園。

              開發商把大場體育公園作為最大的賣點。確實,顧村公園還得20塊錢門票,該公園免費進入,真是令人怦然心動。不過據記者所知,大場公園規劃的初衷是做防護綠化帶用,只不過將它用打造公園的標準來建造而已。雖然這并不影響綠化的功效,但拿聽上去很美,實際是防護帶來做賣點,顯然是之前公園地產的甜頭嘗得太多了。在實地探訪過程中記者發現,目前大場公園規劃還處于尚未動工的狀態,比起看得見摸得著的顧村公園來講,尚待時日。

              TIPS:其他不利因素

              小區三期北側祈華路220kv大型變電站,2011年竣工。(圖片變電站)

              大場機場是一個軍用機場,飛行時產生的噪音還是比較大的,附近居民深受干擾。

              附近2個水泥廠和一個卸載碼頭近期未有搬遷計劃。

              TIPS:價格預計24000元/平方米

              2011年1月21日,保利建霖以26.57億元奪得該地塊,樓板價13445元/平方米,溢價率156%。在預申請須知中,盡管該地塊有土地期滿后無償收回條約,同時對全裝修比例有較高要求(一般地塊普遍為30%,而它的要求是60%),但其對保障性住房比例不像一般地塊都要求有5%,對開發商來說極具吸引力。當初拿地的樓板價太高,促使樓盤現在不得不走所謂的“高端”路線,否則一定會虧本。

              由于樓盤還未開盤,價格還沒對外公布,這個定位高端,產品確實不錯,位置稍微有點偏的保利葉之林到底會以什么價格亮相,我參考其13445元/平方米的樓板價,以及周邊在售新房價格預計,開盤價估計會定在24000元/平方米。

              小捷點評
              上大板塊雖然位于外環以內,有軌道交通,但板塊內的房價似乎一直都沒有高漲過,我將其歸結為這里是城市規劃的角落,在片區建設中似乎哪個方面都沒能走到前列,所以房價也一直不溫不火。以周邊在售樓盤為例,錦秋花園19500元/平方米(裝修),經緯城市綠洲21000元/平方米,遠不及高境淞南和共康板塊的房價水平。論前景、論價格、論配套、論生活氛圍似乎怎么看也擠不進高端板塊。 記者覺得,保利葉之林有自己純粹的客戶群,在300萬元的總價能做到獨立玄關和雙入戶門的設計,產品本身無疑是好的,很有誠意想滿足高端購房者的需求,但是,配套、交通這些制肘勢必會影響購房者對產品認可的忠誠度。如果把這個產品拿到任何一個配套成熟的地方肯定都不愁銷售,顯然,房子是不能挪窩的,所以在目前周圍樓盤檔次和生活氛圍定位都不高的情況下,保利葉之林要想拔高自己可謂是一個人的戰斗,要想突出重圍,必須殺出一條血路來。 如果您對保利葉之林有什么看法或者對樓盤感興趣,請撥打咨詢熱線:4006096828
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              保利葉之林的詳細資料
              保利葉之林

              樓盤名稱:保利葉之林

              標簽:中型社區

              板塊:寶山/上大

              地址:華秋路349弄(近錦秋路祁連山路口)

              開盤時間:2012-09-01

              均價: -

              開發商:上海保利建璀房地產有限公司

              咨詢電話:40060-96828

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